中国房地产业不具备崩盘条件 [复制链接]

黄金十年如白驹过隙，中国房地产的下一个十年将走向何处？纠结中国房产人的诸多问题，求解之道在何方？号称“史上最严厉调控”的本轮房地产调控政策，将对房地产行业的未来格局产生怎样的深远影响？在2010年博鳌房地产论坛开幕之前，《每日经济新闻》博鳌特刊独家采访了三位对中国房地产业有独到见解的专家，希望他们的观点能如一颗石子，激起无数思维的涟漪。 　　《每日经济新闻》(以下简称NBD)：这次房地产调控号称“史上最严厉”，但我们都清楚这样一个事实，政府一旦放松调控，购房需求马上就会爆发，成交量会迅速上升，受供求关系的影响，房价也会跟着上升。12年的房地产发展过程中，房地产行业几乎就是伴随着一次次调控走来的。十余次调控，您觉得都取得效果了吗？这里边，问题的真正症结是在哪里？ 　　任志强：对房价产生影响，政府才会觉得调控达到了目的。短期的政策解决长期的问题，根本就不可能，所以我不管是不是开发商，我都不会认为政策是对的。但我不认为政策应该马上去调整，调整政策是根据宏观经济，不是根据微观经济。如果调整宏观经济，根据微观去处理，那一定是错的。所以在短期之内，我认为不应该去调整，如果调整了，反而会出新的麻烦。中央政府是在两者之间进行选择，一个选择是我们的GDP增长是不是会低于8%，如果低于8%，政策就会改，因为GDP不能保八，就会出现劳动就业等等问题。我们之所以认为短期之内不会调整，是基于短期之内GDP增长不会低于8%。如果每次都基于GDP对政策调来调去，房价的波动就很大，所以应该解决好两者之间的关系。我们开发商也不认为短期之内会降低调控政策的威力，都认为还要持续一段时间。否则会出现更严重的问题，更没法处理了。 　　NBD：您认为要如何解决房地产市场问题，政策的根本在哪里？ 　　任志强：要解决好市场的问题，很重要的是制定“住宅法”，2002年我们就提出要制定“住宅法”。现在房地产行业仅仅依靠23号文件(《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》国发［1998］23号，简称23号文件)，二次房改是没有法律依据的。几乎所有的发达国家，都有明确的“住宅法”，像日本60年代就出台了“住宅法”。“住宅法”对所有公民都是一样的，法才有效，没有“住宅法”大家才有猜疑。 　　NBD：您一直是强硬派开发商的代表，对降价也一直持反对态度，但在2010年，您为什么会转而大谈降房价呢？ 　　任志强：2008年，我坚持房子不应该降价。因为那时候宏观经济内外下降，中国经济不好，外国经济也不好，所以是应该鼓励大家消费，鼓励大家投资，把中国经济稳住的时候。在那种情况下如果开发商自己，或者房地产行业都认为房价该暴跌，对宏观经济就会产生不利影响。今年我们为什么会说应该适度降价，是因为今年和过去经济形势不一样。外国经济不是太差，中国内部的经济应该说很好，起码有10%、9%的增长率，或者说有更多一点的增长。而2008年宏观经济受房地产的影响会更大一点，因为其他行业经济都掉下去了，如果房地产不挺住，宏观经济就会掉得更深。如果今年开发商不降价，反过来的结果，会导致中央出台更严厉的政策。这些政策就会出现对中国经济更不利的因素。 　　NBD：所以降价的理由是避免政府出台更多更严厉的政策？ 　　任志强：违反市场经济规律的东西，一定不是好东西。我们从来不认为，市场经济中的东西能靠非市场的东西解决。我认为应该要解决的问题是根本性的改革，现在看我们最难解决的是劳动分配的问题。因为我们在劳动分配问题上，涉及到住房福利问题。一个最简单的道理，大家都觉得房子应该降价。我不管是不是开发商，我都不会同意房子降价。一个国家都会让自己的资产升值，怎么会让资产减值呢？土地价值要从其产生的效益来看。如果我的一亩地，农业上产生2000块钱的收入，工业产生10万块钱收入，我商品房是不是应该产生和工业差不多的收入？要不然我就干工业去，我盖房子干嘛？ 　　NBD：如何保证房地产市场健康稳定的发展，又如何为弱势群体提供居所。您好像最近用“效率与公平”，讨论了中国房地产所面临的这一问题？ 　　任志强：我们的发展阶段，不能保证居者有其屋，只能提供居者有其所。居住有其所，不一定要有自己的房子，也可能租房。我们现在面临的问题，不是城市不需要提高，货币不需要提高。我们都知道，高铁一定比轻轨贵，轻轨一定比慢车贵，因为它技术提高了，速度加快了。但我们人民的收入水平是不是跟得上这些进步。我们现在的问题是中央财政收入增长过快，可是我们的个人收入增长却远远低于它。所以毛病不是出在房子上，都是出在房子之外。 　　NBD：从市场的角度来说，供求关系影响价格。近年来我国房地产市场存在房屋销售面积超过土地增加面积、土地供应量远落后于房屋销售量的现象。2010年的调控政策中，加大土地市场供给应该是调控方向之一。您觉得加大土地供应能不能解决房地产行业所面临的问题？ 　　任志强：政府应该初步认识到了，如果不增加供给，就解决不了房地产问题。所以政府今年提出要加大土地市场供应量。现在的核心问题是，没有解决结构性的矛盾问题。结构性矛盾主要体现在，我们这次住房市场增加土地的部分，大多数是原来土地就不紧张的部分。而城市土地没有大量增加的部分，恰恰就是原来土地供应很紧张的部分。这就形成一个矛盾，就是该给的没给，不该给的给了一大堆。二三线城市在这次土地增长过程中，增加量是很大的。但一线城市反而增长量不大。一线城市大部分只完成了计划的30%多，北京、上海、南京，就是房价高的地方，土地供应量反而没上去，原来不太高的地方土地供应量增加了很多，这样一来对房价的调节作用就不能充分显现，因此必须要解决这些结构性的问题，否则后续还会出现很多矛盾。这个矛盾可能会延续很长的时间，现在看来短期解决不了。结构性的矛盾和土地财政有关系，和价格有关系。 　　NBD：您如何判断中国房地产行业未来的走势？甚至有人说，中国房地产行业在未来10年内，很可能会像当年日本房地产泡沫破裂一样出现崩盘，您怎么看？ 　　任志强：中国不具备崩盘的条件，历史上还从来没有一个国家在经济不崩盘的情况下，房地产崩盘。从历史上查一查，哪个国家在经济高增长的情况下，房地产先崩盘？没有重大事件，也不可能出现经济危机。第一次到第三次经济危机的出现，都是因为石油危机，第四次是IT，第五次是亚洲金融危机，第六次是美国金融危机，除此之外，没有出现过经济危机。同时还有几个出现房地产泡沫的必要条件：第一，当地的城市化率已经超过70%，而中国现在才40%多，低于世界的平均水平；第二，住房成套率超过1比1，就是每个人都拥有一套住房。目前中国还早呢，日本在60年代就超过了1比1。另外再看看日本、欧洲的城市化率是多少？ 　　     NBD：请您总结一下，房地产行业最根本的问题在哪里？ 　任志强：劳动收入分配问题，土地制度问题，这两个是房地产问题的根本。